7 clausules die illegaal zijn in een Belgisch huurcontract

Waarom bestaan illegale clausules?

Veel huurcontracten in Vlaanderen worden opgesteld op basis van oude modellen, sjablonen die overgenomen werden van een collega-verhuurder of teksten die circuleren op het internet. Daardoor sluipen er bepalingen in die juridisch al lang achterhaald zijn. Sinds het Vlaams Woninghuurdecreet van 1 januari 2019 gelden nieuwe spelregels — en die zijn dwingend van aard.

Een clausule is illegaal wanneer ze afwijkt van een dwingende wettelijke bepaling in het nadeel van de huurder. Het gevolg is meestal dat de clausule nietig is: ze wordt geacht nooit geschreven te zijn. De rest van het contract blijft wél geldig.

Hieronder bespreken we de zeven clausules die we het vaakst tegenkomen in huurcontracten — en waarom ze juridisch geen stand houden.

1. Verbod op huisdieren (absoluut verbod)

Een algemeen, absoluut verbod op het houden van huisdieren is volgens de rechtspraak ongeldig. Het recht om in je woning te leven zoals je dat wenst, valt onder de bescherming van het privéleven (art. 8 EVRM). Een verhuurder kan je dus niet zomaar verbieden om een kat of hond te houden.

Wat wél mag: redelijke voorwaarden opleggen. Een verhuurder kan bijvoorbeeld eisen dat huisdieren geen overlast veroorzaken, geen schade toebrengen aan de woning of dat grote honden niet worden gehouden in een zeer kleine studio.

2. Indexering zonder wettelijke basis

De huurprijs mag in Vlaanderen één keer per jaar geïndexeerd worden, op de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract. De berekening gebeurt verplicht op basis van de gezondheidsindex, volgens een wettelijke formule.

Clausules die een hogere indexering toelaten, een indexering meer dan één keer per jaar voorzien, of een vaste jaarlijkse verhoging van bijvoorbeeld 3 % opleggen, zijn nietig. De verhuurder moet bovendien zelf het initiatief nemen — en kan maximaal 3 maanden terugvorderen.

3. Huurwaarborg van meer dan 3 maanden

Sinds het Woninghuurdecreet bedraagt de maximale huurwaarborg 3 maanden huur, ongeacht de gekozen vorm (geblokkeerde rekening, bankwaarborg of OCMW-waarborg). Een contract dat een hogere waarborg eist, is op dat punt nietig.

Veel oudere contracten verwijzen nog naar 2 maanden voor een geblokkeerde rekening en 3 maanden voor een bankwaarborg — die regeling is sinds 2019 vervangen. Vandaag geldt overal hetzelfde plafond van 3 maanden.

4. Verbod op domiciliëring

Een verhuurder kan een huurder niet verbieden om zich te domiciliëren op het adres van de woning, zolang de woning de hoofdverblijfplaats is van de huurder. Het Woninghuurdecreet veronderstelt zelfs dat een huurder zich daar inschrijft.

Een clausule die domiciliëring verbiedt, wordt vaak ingelast om belastingen of sociale rechten te omzeilen — maar is illegaal. Inschrijving in het bevolkingsregister is bovendien een wettelijke verplichting voor de huurder zelf.

5. Kosten ten laste van huurder die wettelijk voor verhuurder zijn

Het Woninghuurdecreet bepaalt welke kosten en herstellingen ten laste van de huurder vallen en welke ten laste van de verhuurder. Grote herstellingen, structurele werken, vervanging van een verwarmingsketel of dakwerken zijn altijd voor de verhuurder.

• Onderhoud en kleine herstellingen → huurder
• Grote herstellingen en structurele ingrepen → verhuurder
• Onroerende voorheffing → verhuurder (mag niet doorgerekend worden)
• Kosten van de syndicus voor gemeenschappelijke delen → meestal verhuurder

Een clausule die de onroerende voorheffing of grote herstellingen op de huurder afwentelt, is nietig. Hetzelfde geldt voor bepalingen die alle herstellingen, zonder onderscheid, op de huurder leggen.

6. Eenzijdige opzegmogelijkheid voor de verhuurder

De verhuurder kan een huurcontract van 9 jaar enkel opzeggen in welbepaalde gevallen: voor eigen gebruik, voor gebruik door familie, voor renovatie of zonder reden op het einde van de eerste of tweede driejarige periode (tegen vergoeding).

Clausules die de verhuurder een ruimere opzegmogelijkheid toekennen — bijvoorbeeld 'op elk moment met 3 maanden opzeg' — zijn ongeldig. De wettelijke opzegmogelijkheden zijn limitatief en dwingend.

7. Automatische verlenging zonder opzegtermijn

Bij een huurovereenkomst van korte duur (3 jaar of minder) is automatische verlenging tot een 9-jarig contract de wettelijke standaard, tenzij een geldige opzeg gegeven wordt. Maar een clausule die de huurder verplicht tot een nieuwe vaste termijn zonder duidelijke opzegtermijn is ongeldig.

Hetzelfde geldt voor bedingen die zware vergoedingen koppelen aan het niet-vernieuwen van het contract, of die elke vorm van opzeg door de huurder onmogelijk maken.

Wat kan je doen als je zo'n clausule tegenkomt?

Eerst en vooral: paniek is niet nodig. Een illegale clausule maakt het contract niet als geheel ongeldig — alleen die specifieke bepaling. De rest blijft gewoon van toepassing.

1. Verzamel je contract en alle bijhorende documenten (plaatsbeschrijving, betalingsbewijzen, briefwisseling).
2. Stel de verhuurder schriftelijk in gebreke en wijs op de nietige clausule.
3. Wend je tot het Huurdersbond of Huurpunt voor een eerste juridisch advies.
4. Stap, indien nodig, naar de vrederechter — die is exclusief bevoegd voor huurgeschillen.

Twijfel je of een clausule in jouw contract wel klopt? Een snelle scan met Huurzeker geeft je zekerheid in minder dan 2 minuten.