Kapotte boiler, schimmel of lekkende kraan? Wie moet betalen volgens de Vlaamse huurwet?

Het wettelijke onderscheid

Het Vlaams Woninghuurdecreet en het gemeen huurrecht maken een onderscheid tussen kleine herstellingen en onderhoud enerzijds en grote herstellingen anderzijds. Daarnaast spelen ouderdom, normale slijtage, overmacht en schade door de huurder een belangrijke rol bij de vraag wie betaalt.

• Kleine herstellingen en onderhoud → in principe voor de huurder.
• Grote herstellingen → voor de verhuurder.
• Slijtage door ouderdom of normaal gebruik → voor de verhuurder.
• Schade door overmacht (storm, brand zonder fout) → voor de verhuurder.
• Schade door foutief gebruik of nalatigheid van de huurder → voor de huurder.

Lijst van kleine herstellingen waarvoor de huurder meestal instaat

Het Vlaams Woninghuurdecreet maakt een onderscheid tussen kleine herstellingen (gebruiksonderhoud) en grote herstellingen. Onder kleine herstellingen vallen doorgaans de volgende zaken:

• Vervangen van lampen en gloeilampen.
• Vervangen van batterijen van rookmelders.
• Ontstoppen van een sifon of lavabo.
• Onderhoud en reiniging van ventilatieroosters.
• Onderhoud van de tuin, gazon en hagen.
• Vervangen van kleine dichtingen (kraankop, vlotter).
• Vervangen van een douchekop.
• Smeren van scharnieren en sloten.

Ook hier blijft de concrete oorzaak belangrijk. Een lekkende kraan door een versleten dichting is klein onderhoud, maar een lek door corrosie van de hoofdleiding is een grote herstelling voor de verhuurder.

Overzicht — meestal voor verhuurder vs. huurder

Meestal voor de verhuurder

• Kapotte verwarmingsketel door ouderdom of einde levensduur.
• Defect dak, gootwerk, schoorsteen of gevel.
• Structurele gebreken (scheuren in muren, verzakking).
• Slijtage door normale ouderdom van toestellen die meegehuurd worden.
• Ernstige vochtproblemen met bouwkundige oorzaak (optrekkend vocht, slechte isolatie).
• Vervanging van versleten ramen, deuren of leidingen.

Meestal voor de huurder

• Klein, regelmatig onderhoud van de woning en de installaties.
• Vervangen van batterijen van rookmelders (gebruikersonderhoud).
• Schade door foutief gebruik of nalatigheid.
• Dagelijks onderhoud van tuin, dakgoten op begane grond, ventilatieroosters.
• Verstoppingen veroorzaakt door verkeerd gebruik (vet, vochtige doekjes, haren).
• Vervangen van verbruiksonderdelen zoals lampen of dichtingen.

15 veelvoorkomende discussies

In de praktijk is de oorzaak meestal doorslaggevend. Hieronder een genuanceerd overzicht van vijftien situaties die we regelmatig tegenkomen.

1. Lekkende kraan

Een versleten dichting of kraankop vervangen is klein onderhoud — voor de huurder. Lekt de kraan door een defect in de leiding zelf of door corrosie van een oude installatie, dan is dat voor de verhuurder.

2. Kapotte boiler

Vervanging van een boiler aan het einde van zijn levensduur is voor de verhuurder. Schade door verkeerd gebruik (geen onderhoud, kalk door onbehandeld water in gevoelige toestellen) kan deels voor de huurder zijn.

3. Defect toilet

Een versleten vlotter of dichting is voor de huurder. Een breuk in de keramiek door ouderdom, of een lek in de afvoer, is voor de verhuurder. Een verstopping door wat de huurder doorspoelde, is voor de huurder.

4. Schimmel

Schimmel door slechte isolatie, lekkage of bouwkundige gebreken is voor de verhuurder. Schimmel die enkel ontstaat doordat de huurder niet of nauwelijks verlucht, kan deels voor de huurder zijn. Een expertise of vochtmeting helpt om de oorzaak vast te stellen.

5. Kapotte verwarming

Defecten door ouderdom of slijtage van de installatie zijn voor de verhuurder. Het wettelijk verplichte periodieke onderhoud (jaarlijks of tweejaarlijks, afhankelijk van het type) is doorgaans voor de huurder.

6. Verstopte afvoer

Een verstopping in het lokale gedeelte (lavabo, douche) door haar, vet of zeepresten valt onder onderhoud — voor de huurder. Een verstopping dieper in de riolering of door wortels en breuken is voor de verhuurder.

7. Kapotte rolluiken

Een gebroken lint, vervangen van een kleine motorcomponent of klein onderhoud: huurder. Een volledige vervanging door ouderdom of een defect mechanisme: verhuurder.

8. Gebroken ruit

Door eigen toedoen gebroken: huurder. Door storm, vandalisme zonder fout van de huurder of natuurlijke oorzaak: doorgaans verhuurder (vaak via de verzekering brandpolis).

9. Loshangende deurklink

Een schroef aandraaien of een klink vervangen is klassiek onderhoud — voor de huurder. Tenzij er een onderliggend defect aan de deur of het slot zit dat structureel is.

10. Vochtprobleem

Optrekkend vocht, infiltratie via gevel of dak, condensatieproblemen door slechte isolatie: voor de verhuurder. Vocht door duidelijk gebrek aan ventilatie of door beschadiging van waterdichte muren door de huurder, kan deels voor de huurder zijn.

11. Defect stopcontact

Een versleten stopcontact of een defect door normale ouderdom is voor de verhuurder. Schade door verkeerd gebruik (overbelasting, water in het stopcontact) is voor de huurder.

12. Koelkast

Enkel als de koelkast meegehuurd werd en in het contract of de plaatsbeschrijving staat, valt vervanging door ouderdom onder de verhuurder. Eigen toestellen van de huurder zijn altijd voor de huurder.

13. Kookplaat

Zelfde principe als de koelkast: meegehuurd → verhuurder bij ouderdom, anders huurder. Schade door verkeerd gebruik (gebarsten glasplaat door vallend voorwerp) is voor de huurder.

14. Ventilatie

Reinigen van ventilatieroosters en filters is gebruikersonderhoud — voor de huurder. Vervangen van de centrale ventilatie-unit of herstellen van het ventilatiekanaal is voor de verhuurder.

15. Slot

Een versleten of defect slot door ouderdom is voor de verhuurder. Vervanging na verlies van sleutels of na braakschade door nalatigheid is voor de huurder. Bij inbraak buiten de fout van de huurder speelt meestal de verzekering.

Wat als er discussie is?

1. Maak foto's en bewaar facturen of offertes.
2. Stuur een aangetekende ingebrekestelling met een redelijke hersteltermijn.
3. Schakel de Huurdersbond in voor advies.
4. Vraag eventueel een conformiteitsonderzoek aan bij de Vlaamse Wooninspectie of de gemeente.
5. Bij blijvend conflict: vrederechter — vaak via een gratis verzoeningsprocedure.

Lees ook

• Huurwaarborg in België: alles wat je moet weten
• Mag mijn verhuurder huisdieren verbieden?
• Wat zijn mijn rechten als huurder?
• Studentenkot gevonden? Controleer deze 7 clausules vóór je tekent