Mag een verhuurder camera's plaatsen? Dit zijn de regels voor appartementen en studentenkoten

Het recht op privacy van huurders

Wanneer je een woning of studentenkamer huurt, krijg je het exclusieve woongenot van die ruimte. Dat betekent niet alleen dat de verhuurder niet zomaar mag binnenkomen, maar ook dat hij je leven binnen die ruimte niet mag observeren. Het recht op privacy is verankerd in artikel 22 van de Grondwet en artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens.

Camera's vormen een bijzondere inbreuk omdat ze continu en systematisch beelden registreren. Daarom geldt voor camerabewaking een streng wettelijk kader: de Camerawet van 21 maart 2007, de GDPR en in sommige gevallen het arbeidsrecht of het mede-eigendomsrecht.

Verschil tussen privéwoning en gemeenschappelijke delen

Het belangrijkste onderscheid bij camerabewaking is de zone. Camera's gericht op een privéruimte zijn veel strenger gereglementeerd dan camera's in een gemeenschappelijke zone.

• Privéwoning of -kamer: jouw appartement, studio of kotkamer is een privéruimte waar nooit camera's van de verhuurder mogen hangen.
• Gemeenschappelijke delen: gangen, traphal, fietsenberging, inkomhal, parking — hier mogen onder voorwaarden wel camera's hangen.
• Openbaar domein: de straat voor het gebouw is openbaar; alleen specifieke regels gelden voor camera's die hierop gericht zijn.

Camera's in appartementen

Wanneer je een appartement huurt in een gebouw met meerdere wooneenheden, is het de syndicus (in een mede-eigendom) of de verhuurder (bij één eigenaar) die kan beslissen over camerabewaking in de gemeenschappelijke delen. In een mede-eigendom moet die beslissing genomen worden door de algemene vergadering met de wettelijke meerderheid.

In je privéappartement zelf mag de verhuurder onder geen enkel beding camera's plaatsen. Ook niet 'voor de veiligheid' of 'tijdens je afwezigheid'. Vind je een verborgen camera in je woning, dan is dat strafbaar als belaging of zelfs als voyeurisme.

Camera's in studentenkoten

Bij studentenkoten zien we vaak een grijze zone. De kotbaas woont soms zelf in het gebouw of beschouwt het kotgebouw als 'zijn eigendom'. Toch gelden ook hier strikt dezelfde regels: in jouw kotkamer mogen nooit camera's hangen, ook niet in de keuken of badkamer wanneer die als gemeenschappelijke ruimte gebruikt worden door een beperkt aantal studenten.

Bijzonder gevoelig zijn camera's in gemeenschappelijke keukens, salons of leefruimtes van een studentenhuis. Hoewel dat juridisch gezien gemeenschappelijke delen zijn, gaat het hier om plekken waar studenten een privéleven leiden: koken, eten, telefoneren, ontvangen van bezoek. De Gegevensbeschermingsautoriteit heeft in meerdere adviezen aangegeven dat camerabewaking in dergelijke ruimtes disproportioneel is.

Camera's in gangen, inkomdeuren en fietsenbergingen

In gangen en op overlopen zijn camera's toegelaten, op voorwaarde dat ze aangegeven zijn bij de politie via het online portaal aangiftecamera.be, dat ze gericht zijn op een legitiem doel (vaak: veiligheid en preventie van inbraak), en dat er duidelijk zichtbare pictogrammen hangen.

Camera's aan inkomdeuren mogen, maar mogen niet systematisch het openbaar domein filmen. Een camera die de hele stoep en de overburen filmt, is in strijd met de Camerawet. De camera moet zo geplaatst worden dat ze enkel de toegang tot het gebouw observeert.

Voor camera's in fietsenbergingen en parkings gelden dezelfde voorwaarden. Een legitiem doel is hier vaak duidelijk aanwezig (fietsdiefstal voorkomen), waardoor de plaatsing meestal toegelaten is — opnieuw mits aangifte en pictogrammen.

De Camerawet: wat moet er altijd gebeuren?

1. Aangifte bij de politie via aangiftecamera.be vóór de camera in gebruik wordt genomen.
2. Duidelijk zichtbare pictogrammen aan elke ingang van de gefilmde zone, met de naam van de verwerkingsverantwoordelijke en contactgegevens.
3. Een intern register van camerabewaking, dat op vraag voorgelegd moet kunnen worden.
4. Bewaartermijn van de beelden beperkt tot maximum 30 dagen (langer enkel in welbepaalde gevallen).
5. Geen heimelijke camera's: verborgen of gecamoufleerde camera's zijn verboden.

Wordt één van deze regels niet gevolgd, dan is de camerabewaking onwettig. Je hebt dan als huurder of kotstudent recht op toegang tot de beelden waarop je voorkomt, en je kan vragen dat de camera wordt weggehaald of correct in orde wordt gebracht.

Wanneer zijn camera's verboden?

• Camera's in je privéappartement, studio of kotkamer.
• Camera's in sanitaire ruimtes (toilet, badkamer, douche) — zonder uitzondering.
• Camera's in gemeenschappelijke keukens en leefruimtes van een beperkt aantal bewoners, behalve in zeer uitzonderlijke gevallen.
• Verborgen of gecamoufleerde camera's die niet aangekondigd worden.
• Camera's die systematisch het openbaar domein of de privacy van overburen filmen.
• Camera's geplaatst zonder aangifte of zonder pictogrammen.

Wat kan je doen bij misbruik?

Vermoed je dat een camera onwettig geplaatst is? Onderneem dan deze stappen:

1. Vraag eerst schriftelijk aan de verhuurder of beheerder waarvoor de camera dient en of er een aangifte werd gedaan.
2. Vraag inzage in de beelden waarop jij voorkomt — dat recht heb je onder GDPR.
3. Bij geen of een onbevredigend antwoord: dien een klacht in bij de Gegevensbeschermingsautoriteit.
4. Bij een verborgen camera in je privéruimte: doe meteen aangifte bij de politie. Dat kan strafrechtelijk vervolgd worden.
5. Roep eventueel de hulp in van de Huurdersbond of een advocaat huurrecht om de huurovereenkomst te ontbinden ten laste van de verhuurder.

Veelgestelde vragen

Mag mijn verhuurder een camera in de gang hangen?

Ja, dat is in principe toegelaten op voorwaarde dat de camera aangegeven is bij de politie, dat er pictogrammen hangen en dat er een legitiem doel is (zoals veiligheid). De camera mag niet gericht zijn op de deur van jouw appartement of op een privéruimte.

Mag mijn kotbaas camera's plaatsen?

In je kotkamer nooit. In de gemeenschappelijke gang of aan de inkomdeur mag het, mits de regels van de Camerawet gevolgd worden. In een gemeenschappelijke keuken of leefruimte met een beperkt aantal studenten wordt camerabewaking meestal als disproportioneel beschouwd.

Mag een camera gericht zijn op mijn deur?

Een camera mag de gang filmen waarop jouw deur uitkomt, maar mag niet specifiek of permanent op jouw deur gericht zijn met de bedoeling jouw komen en gaan te registreren. Dat zou een onevenredige inbreuk op je privéleven vormen.

Wat kan ik doen bij een onwettige camera?

Vraag eerst schriftelijk uitleg en inzage in de beelden. Bij geen of onvoldoende antwoord kan je een klacht indienen bij de Gegevensbeschermingsautoriteit. Bij verborgen camera's in privéruimtes is meteen een aangifte bij de politie aangewezen, want dit kan strafbaar zijn.