Kan ik zelf een woning verhuren? Stappenplan voor Vlaanderen
Ja. Als particuliere eigenaar mag je in Vlaanderen je woning zelf verhuren, zonder vastgoedmakelaar en zonder erkenning. Zelf verhuren betekent wél dat je zelf instaat voor de wettelijke verplichtingen: een schriftelijk huurcontract met de verplichte vermeldingen, een geldig EPC, de registratie van het contract en — bij woninghuur als hoofdverblijfplaats — een plaatsbeschrijving. Deze gids loopt alle stappen door, van de advertentie tot de sleuteloverdracht.
Deze gids gaat over de gewone woninghuur als hoofdverblijfplaats in het Vlaamse Gewest. Voor studentenhuur, een tweede verblijf, handelshuur of sociale verhuur gelden deels andere regels — waar dat zo is, staat het er telkens bij.
Wat moet je allemaal regelen? Het volledige proces in 11 stappen
Sommige stappen zijn wettelijk verplicht (zoals het EPC, het schriftelijke contract en de registratie), andere hangen af van je situatie (zoals een conformiteitsattest) en sommige zijn vooral praktische aanbevelingen. Per stap lees je verderop wat waaronder valt.
- 1
Controleer of je de woning op de beoogde manier mag verhuren
Denk aan bestemming, mede-eigenaars, een lopende hypotheek of regels van de mede-eigendom.
- 2
Controleer de staat en de woningkwaliteit
De woning moet voldoen aan de Vlaamse woningkwaliteitsnormen (veiligheid, gezondheid, basisvoorzieningen).
- 3
Verzamel de verplichte attesten
Minstens een geldig EPC; afhankelijk van de woning en gemeente ook een conformiteitsattest of asbestattest.
- 4
Bepaal huurprijs, kosten en voorwaarden
Maak een duidelijk onderscheid tussen de huurprijs en de kosten en lasten.
- 5
Maak een correcte huuradvertentie
Huurprijs, EPC-score en overstromingsgevoeligheid zijn wettelijk verplicht in elke vorm van publiciteit.
- 6
Selecteer een kandidaat-huurder eerlijk
Werk met consistente criteria, respecteer de privacy en vermijd discriminatie.
- 7
Stel een schriftelijke huurovereenkomst op
Voor woninghuur is een schriftelijk contract met de wettelijk verplichte vermeldingen vereist.
- 8
Regel de huurwaarborg en verzekeringen
Een waarborg is niet verplicht, maar wel begrensd in bedrag en vorm als je ze vraagt.
- 9
Maak samen een gedetailleerde plaatsbeschrijving
Bij woninghuur als hoofdverblijfplaats is een plaatsbeschrijving verplicht.
- 10
Registreer het contract en regel de sleuteloverdracht
De verhuurder registreert kosteloos binnen twee maanden; noteer meterstanden bij de start.
- 11
Beheer de huurperiode correct
Indexeer volgens de wettelijke regels, communiceer schriftelijk en behandel herstellingen volgens de wettelijke verdeling.
Mag je zomaar iedere woning verhuren?
Niet helemaal. Vóór je woning op de markt komt, controleer je best een aantal zaken.
Bestemming en eigendomssituatie
Controleer of de woning bestemd is als woning en of er geen beperkingen gelden — bijvoorbeeld in de basisakte van een appartementsgebouw, bij mede-eigendom of in de voorwaarden van een lopende hypotheek. Verhuur je een kot aan studenten, dan geldt het studentenhuurregime; verhuur je voor handel of als tweede verblijf, dan gelden andere regels.
Woningkwaliteit en veiligheid
Een huurwoning in het Vlaamse Gewest moet voldoen aan de minimale woningkwaliteitsnormen over veiligheid, gezondheid en basisvoorzieningen. Je bent als verhuurder ook verplicht voldoende rookmelders of een branddetectiesysteem te installeren. Bron: Een huis of appartement verhuren op de privémarkt (Vlaanderen.be).
EPC: verplicht vóór de verhuur
Vóór je de woning te huur aanbiedt, moet je een geldig energieprestatiecertificaat (EPC) kunnen voorleggen. Het EPC is maximaal tien jaar geldig en wordt opgesteld door een erkende energiedeskundige. Bron: Energieprestatiecertificaat (EPC) — Vlaanderen.be.
Conformiteitsattest: hangt van de gemeente af
Een conformiteitsattest is een officiële verklaring van de gemeente dat de woning aan de kwaliteitsnormen voldoet. Niet elke gemeente verplicht het — sommige eisen het bij elke verhuur, andere niet. Vraag het dus na bij de gemeente waar je woning ligt. Bron: Conformiteitsattest (Vlaanderen.be).
Asbestattest
Is er een asbestattest van de woning beschikbaar, dan ben je verplicht dat aan de huurder mee te delen. Bron: Een huis of appartement verhuren op de privémarkt (Vlaanderen.be).
Wat moet er in een huuradvertentie staan?
Zodra je een woning te huur aanbiedt — op een immowebsite, met een affiche aan het raam of via een zoekertje — ben je wettelijk verplicht om drie zaken te vermelden (Een huis of appartement verhuren op de privémarkt (Vlaanderen.be)):
- De huurprijs, met een duidelijk onderscheid van de kosten en lasten.
- De energiescore of het energielabel uit het EPC.
- Informatie over de overstromingsgevoeligheid van het perceel (de zogenoemde P-score, en waar van toepassing de G-score van het gebouw).
Meer over de EPC-vermelding: Verplichte vermelding van EPC-informatie in advertenties (Vlaanderen.be). Meer over de overstromingsinformatie: Informatieplicht over de overstromingsgevoeligheid van vastgoed (Vlaanderen.be).
Fictief voorbeeld van een transparante advertentie
"Ruim appartement met twee slaapkamers, beschikbaar vanaf 1 februari. Huurprijs: € 850 per maand; kosten en lasten: € 50 per maand (gemeenschappelijke delen en water). EPC: 245 kWh/m² (label C). Perceel niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied (P-score A). Bezichtigingen op afspraak."
Dit voorbeeld is volledig fictief en dient enkel als illustratie van de verplichte vermeldingen.
Hoe bepaal je de huurprijs en de kosten?
De huurprijs maak je in principe vrij af, maar een realistische prijs hangt af van de ligging, de oppervlakte, de staat, de energiezuinigheid en de voorzieningen van de woning. Maak in de advertentie én in het contract een duidelijk onderscheid tussen de huurprijs en de kosten en lasten: welke kosten zijn inbegrepen en welke betaalt de huurder apart? Dat voorkomt discussie achteraf.
Twijfel je over een correcte prijs, dan kan de officiële Huurschatter (Vlaamse overheid) van de Vlaamse overheid een indicatie geven op basis van de kenmerken van je woning. Die schatting is informatief: het is geen gegarandeerde marktprijs en geen juridisch oordeel.
Tijdens de huur mag je de huurprijs indexeren volgens de wettelijke regels: jaarlijks, op basis van de gezondheidsindex, en pas na een schriftelijk verzoek. De details hangen af van het type contract en de startdatum. Met de HuurZeker-indexatiecalculator reken je een correcte indexering zelf na.
Hoe selecteer je een kandidaat-huurder?
Je mag als verhuurder vragen stellen die relevant zijn voor de huur — bijvoorbeeld over het aantal bewoners en de financiële draagkracht — maar werk met duidelijke, consistente criteria die je vooraf bepaalt en bij elke kandidaat hetzelfde toepast.
- Vraag alleen gegevens die je echt nodig hebt en bewaar ze niet langer dan nodig; persoonsgegevens vallen onder de privacywetgeving (GDPR).
- Discrimineren is verboden: je mag kandidaten niet uitsluiten op basis van bijvoorbeeld afkomst, handicap of gezinssamenstelling. Zie Discriminatie op de huurmarkt (Unia).
- Communiceer je beslissing correct en verwijder de gegevens van kandidaten die je niet kiest.
Hoe stel je zelf een huurcontract op?
Bepaal eerst welk huurregime geldt: een gewone woninghuurovereenkomst (meestal negen jaar), een contract van korte duur (maximaal drie jaar) of een studentenhuurovereenkomst. Elk regime heeft eigen regels voor opzeg, waarborg en verplichte vermeldingen. Voor woninghuur is een schriftelijk contract verplicht; een mondelinge afspraak is dus geen optie. Bron: Een woninghuurovereenkomst sluiten (Vlaanderen.be) en het Vlaams Woninghuurdecreet (Vlaamse Codex).
Een volledig contract bevat minstens:
- De identiteit van verhuurder en huurder(s)
- De beschrijving en bestemming van de woning
- De duur en de startdatum
- De huurprijs en de kosten en lasten
- De huurwaarborg, indien overeengekomen
- Afspraken over herstellingen, onderhoud en verzekeringen
- De wettelijke regels over opzegging en vergoeding
- De plaatsbeschrijving en de registratie
Let op met algemene modellen van het internet: die passen niet altijd bij jouw huurregime of situatie, en een verkeerde clausule kan nietig zijn.
Zelf een contract opstellen, stap voor stap
De HuurZeker-contractgenerator bouwt je contract op volgens het juiste regime, met de verplichte vermeldingen en wettelijke clausules. Eenmalig € 27,99, geen abonnement.
Stel stap voor stap je huurcontract opHuurwaarborg, verzekering en andere financiële afspraken
Huurwaarborg: niet verplicht, wel begrensd
Een huurwaarborg is niet wettelijk verplicht — je kiest zelf of je er een vraagt. Vraag je er een, dan gelden strikte regels over het bedrag en de vorm (art. 37 Vlaams Woninghuurdecreet). Bij gewone woninghuur bedraagt het maximum afhankelijk van de gekozen vorm tot drie maanden huur; bij studentenhuur is dat maximaal twee maanden. De waarborg wordt op een wettelijk toegelaten manier gesteld, zoals een geblokkeerde rekening op naam van de huurder of een bankwaarborg — nooit gewoon contant. Met de waarborgcalculator controleer je het maximum voor jouw contract.
Verzekeringen
In Vlaanderen is de huurder wettelijk aansprakelijk voor de verbruiks- en huurdersaansprakelijkheid; een brandverzekering voor de huurder is in de praktijk gebruikelijk en wordt vaak contractueel gevraagd. Als verhuurder verzeker je het gebouw zelf. Leg in het contract duidelijk vast wie welke verzekering afsluit.
Kosten, lasten en herstellingen
Het Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt welke kosten en lasten op de huurder kunnen worden verhaald en welke herstellingen voor rekening van de verhuurder blijven (grote herstellingen, veroudering, overmacht). Maak in het contract expliciet welke kosten de huurder betaalt, en houd het onderscheid tussen gewone kosten, herstellingen en schade duidelijk.
Over de fiscale behandeling van huurinkomsten doen we geen uitspraken: die hangt af van het gebruik van de woning en je persoonlijke situatie. Informeer je bij de FOD Financiën of een boekhouder.
Hoe maak je een correcte plaatsbeschrijving?
Een plaatsbeschrijving is een gedetailleerd verslag van de staat van de woning bij het begin van de huur. Bij woninghuur als hoofdverblijfplaats is ze wettelijk verplicht en wordt ze samen met het contract geregistreerd. Ze beschermt beide partijen: de huurder betaalt bij het einde enkel voor schade die hij of zij veroorzaakte, en de verhuurder kan aantonen in welke staat de woning was.
Maak de plaatsbeschrijving samen met de huurder, ruimte per ruimte, en wees concreet: vermeld de staat van muren, vloeren, toestellen en saniteit, noteer de meterstanden en voeg duidelijke foto's toe. Foto's en een zorgvuldig document lossen niet elk geschil op, maar ze maken discussies achteraf wel een stuk eenvoudiger.
Samen een plaatsbeschrijving opmaken
Met de HuurZeker-plaatsbeschrijvinggenerator doorloop je samen elke ruimte, met foto's en meterstanden. Gratis invullen; je betaalt eenmalig € 27,99 voor de pdf — geen abonnement.
Maak samen een plaatsbeschrijvingRegistratie en sleuteloverdracht
Bij woninghuur als hoofdverblijfplaats moet jij als verhuurder het contract registreren bij de bevoegde dienst van de FOD Financiën — kosteloos en binnen twee maanden na de ondertekening, samen met de plaatsbeschrijving. Bron: Huurovereenkomst registreren (Vlaanderen.be). Voor andere huurvormen kunnen andere regels gelden.
- Zorg dat het contract volledig en correct ondertekend is door alle partijen, inclusief de plaatsbeschrijving en bijlagen.
- Bewaar zelf een kopie van het contract, de plaatsbeschrijving en het registratiebewijs.
- Noteer bij de sleuteloverdracht de meterstanden (elektriciteit, gas, water) en bevestig de overdracht schriftelijk.
- Geef de huurder alle relevante documenten: contract, plaatsbeschrijving, EPC en eventueel het asbestattest.
Zelf verhuren of via een vastgoedmakelaar?
Beide opties kunnen. De juiste keuze hangt af van je tijd, je kennis van het proces en de complexiteit van je situatie.
| Aspect | Zelf verhuren | Via een makelaar |
|---|---|---|
| Kosten | Geen bemiddelingskosten; enkel je eigen documenten en attesten. | Bemiddelingsloon; de hoogte verschilt per kantoor en opdracht. |
| Tijdsinvestering | Je doet advertentie, bezichtigingen, selectie en opvolging zelf. | De makelaar neemt het praktische traject over. |
| Controle over de selectie | Volledig bij jou. | De makelaar stelt kandidaten voor; jij beslist. |
| Documenten en formaliteiten | Jij blijft verantwoordelijk voor contract, registratie en plaatsbeschrijving. | De makelaar begeleidt, maar de wettelijke verantwoordelijkheid blijft bij jou. |
| Geschikt voor | Eigenaars met tijd die het proces zorgvuldig willen doorlopen. | Eigenaars met weinig tijd, op afstand of bij een complexe situatie. |
Veelgemaakte fouten bij zelf verhuren
Verkeerd aannemen welk huurregime geldt
Een kotcontract is geen gewoon huurcontract. Controleer eerst het regime; de regels voor opzeg en waarborg verschillen.
Onvolledige advertentie publiceren
Zonder huurprijs, EPC-score en overstromingsinformatie voldoet je advertentie niet aan de wettelijke verplichtingen.
Geen schriftelijk contract opstellen
Bij woninghuur is dat verplicht — en zonder schriftelijk contract sta je zwakker bij een geschil.
Huurprijs en kosten door elkaar halen
Vermeld altijd apart wat de huurprijs is en welke kosten en lasten bijkomen.
De plaatsbeschrijving vergeten of te oppervlakkig invullen
Zonder gedetailleerde plaatsbeschrijving wordt het moeilijk om schade bij het einde van de huur te bewijzen.
De registratie over het hoofd zien
De registratie is jouw plicht als verhuurder en moet binnen twee maanden gebeuren.
Wettelijke verplichtingen verwarren met eigen voorkeuren
Niet alles wat in een modelcontract staat, is toegelaten; niet alles wat je zelf wil, mag contractueel.
Lokale of bijzondere vereisten niet controleren
Denk aan een verplicht conformiteitsattest in jouw gemeente of regels van de mede-eigendom.
Praktische checklist: van voorbereiding tot sleuteloverdracht
Doorloop deze lijst in volgorde. Je hebt geen account of aankoop nodig — de checklist staat volledig op deze pagina.
- 1Nagekeken of de woning op de beoogde manier verhuurd mag worden (bestemming, mede-eigendom, hypotheek)
- 2Woning gecontroleerd op de Vlaamse woningkwaliteitsnormen en rookmelders geplaatst
- 3Geldig EPC opgevraagd (verplicht vóór je de woning te huur aanbiedt)
- 4Bij de gemeente nagevraagd of een conformiteitsattest vereist is
- 5Asbestattest klaargelegd als er een is (verplicht mee te delen aan de huurder)
- 6Huurprijs en kosten/lasten apart en duidelijk bepaald
- 7Advertentie voorzien van huurprijs, EPC-score en overstromingsinformatie (P-score/G-score)
- 8Selectiecriteria voor kandidaat-huurders vooraf vastgelegd
- 9Juiste huurregime bepaald (gewone woninghuur, korte duur, studentenhuur, …)
- 10Schriftelijk huurcontract opgesteld met alle wettelijk verplichte vermeldingen
- 11Huurwaarborg begrensd tot het wettelijke maximum en in een toegelaten vorm
- 12Gedetailleerde plaatsbeschrijving samen met de huurder opgemaakt en ondertekend
- 13Contract (en plaatsbeschrijving) binnen twee maanden kosteloos geregistreerd
- 14Meterstanden genoteerd en sleuteloverdracht schriftelijk bevestigd
Veelgestelde vragen over zelf een woning verhuren
Kan ik als particulier zelf een woning verhuren?+
Ja. Je hebt geen vastgoedmakelaar of erkenning nodig om je eigen woning te verhuren. Je blijft wel zelf verantwoordelijk voor de wettelijke verplichtingen: een schriftelijk contract, de verplichte vermeldingen, de registratie en — bij woninghuur als hoofdverblijfplaats — de plaatsbeschrijving.
Heb ik een vastgoedmakelaar nodig om mijn woning te verhuren?+
Nee, een makelaar is wettelijk niet verplicht. Een makelaar kan wel nuttig zijn als je weinig tijd hebt, het proces niet kent of begeleiding wil bij selectie en opvolging. De juridische verantwoordelijkheid voor het contract en de formaliteiten blijft bij jou als verhuurder.
Welke documenten heb ik nodig om een woning te verhuren?+
Minstens een geldig energieprestatiecertificaat (EPC) en een schriftelijke huurovereenkomst met de wettelijk verplichte vermeldingen. Bij woninghuur als hoofdverblijfplaats komt daar een plaatsbeschrijving bij. Afhankelijk van de woning en de gemeente kunnen ook een conformiteitsattest en een asbestattest nodig zijn.
Moet ik een EPC hebben voordat ik mijn woning te huur aanbied?+
Ja. Volgens Vlaanderen.be moet je als eigenaar een EPC kunnen voorleggen vóór je de woning te huur aanbiedt, en de energiescore of het energielabel moet in elke advertentie staan.
Moet ik een conformiteitsattest aanvragen?+
Niet overal. Een conformiteitsattest is een verklaring van de gemeente dat de woning aan de kwaliteitsnormen voldoet. Sommige gemeenten verplichten het, andere niet. Vraag het dus na bij de gemeente waar de woning ligt.
Moet ik een schriftelijk huurcontract opstellen?+
Voor woninghuur die onder het Vlaams Woninghuurdecreet valt (in werking sinds 1 januari 2019) is een schriftelijke overeenkomst verplicht, met een wettelijk vastgelegde lijst van verplichte vermeldingen. Zonder schriftelijk contract kan de huurder de overeenkomst eenvoudiger beëindigen.
Wie moet het huurcontract registreren en binnen welke termijn?+
De verhuurder. De registratie bij de bevoegde dienst van de FOD Financiën is kosteloos en moet binnen twee maanden na de ondertekening gebeuren, samen met de plaatsbeschrijving. Die plicht geldt voor woninghuur als hoofdverblijfplaats; voor andere huurvormen kunnen andere regels gelden.
Is een plaatsbeschrijving verplicht?+
Bij woninghuur als hoofdverblijfplaats: ja, de plaatsbeschrijving is wettelijk verplicht en wordt samen met het contract geregistreerd. Ze beschrijft de staat van de woning bij het begin van de huur en beschermt beide partijen bij het einde ervan.
Hoeveel huurwaarborg mag ik vragen?+
Een waarborg is niet verplicht, maar als je er een vraagt, gelden er grenzen. Bij gewone woninghuur is het maximum afhankelijk van de gekozen vorm (tot maximaal drie maanden huur volgens art. 37 van het Vlaams Woninghuurdecreet), bij studentenhuur maximaal twee maanden. De waarborg moet op een wettelijk toegelaten manier gesteld worden, bijvoorbeeld op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder — nooit gewoon contant.
Gelden dezelfde regels voor een studentenkot of tweede verblijf?+
Nee. Studentenhuur heeft een eigen regime in het Vlaams Woninghuurdecreet (andere waarborg- en opzegregels). Verhuur van een tweede verblijf of voor niet-residentieel gebruik valt (deels) onder andere wetgeving. Bepaal dus eerst welk huurregime op jouw situatie van toepassing is.
Wat moet ik vermelden in mijn huuradvertentie?+
Wettelijk verplicht in elke vorm van publiciteit: de huurprijs (met duidelijk onderscheid van kosten en lasten), de energiescore of het energielabel van het EPC, en informatie over de overstromingsgevoeligheid van het perceel. Aanbevolen: oppervlakte, aantal slaapkamers, beschikbaarheid en de algemene staat.
Wanneer schakel ik beter een vastgoedmakelaar of juridisch adviseur in?+
Bij een complexe situatie: gemengd gebruik, mede-eigendom, erfenis, een lopend geschil, of als je de woning vanuit het buitenland beheert. Ook bij twijfel over het toepasselijke huurregime is professioneel advies verstandig. Voor een eenvoudige verhuur van een woning als hoofdverblijfplaats volstaat meestal een zorgvuldige voorbereiding met de juiste documenten.
Deze gids werd opgesteld door de redactie van HuurZeker op basis van de officiële informatie van de Vlaamse overheid en het Vlaams Woninghuurdecreet.
- Een huis of appartement verhuren op de privémarkt (Vlaanderen.be)
- Een woninghuurovereenkomst sluiten (Vlaanderen.be)
- Voor u een woning huurt of verhuurt (Vlaanderen.be)
- Vlaams Woninghuurdecreet (Vlaamse Codex)
- Energieprestatiecertificaat (EPC) — Vlaanderen.be
- Verplichte vermelding van EPC-informatie in advertenties (Vlaanderen.be)
- Informatieplicht over de overstromingsgevoeligheid van vastgoed (Vlaanderen.be)
- Conformiteitsattest (Vlaanderen.be)
- Huurovereenkomst registreren (Vlaanderen.be)
- Huurschatter (Vlaamse overheid)
- Discriminatie op de huurmarkt (Unia)
Handige tools voor elke stap
De informatie op deze pagina is algemeen en informatief. Welke regels precies gelden, hangt af van jouw individuele situatie, het type huurovereenkomst en de datum waarop het contract werd gesloten. Deze pagina vervangt geen persoonlijk juridisch advies; bij twijfel raadpleeg je een advocaat, een huurders- of eigenaarsorganisatie of de bevoegde overheidsdienst.