Huurrecht is in België gewestelijke materie. Dat klinkt abstract, tot je twee contracten naast elkaar legt: eenzelfde kamer, eenzelfde prijs, andere stad — en plots gelden er andere opzegtermijnen, een andere waarborglogica en andere registratieverplichtingen. Dit artikel zet de drie grootste studentensteden naast elkaar, telkens met vermelding van wat lokaal is en wat uit het huurrecht komt.
| Gent & Leuven (Vlaams kader) | Brussel (Brussels Hoofdstedelijk Gewest) | |
|---|---|---|
| Toepasselijk recht | Vlaams Woninghuurdecreet, titel 3 (studentenhuur) — van dwingend recht. | Brusselse Huisvestingscode, titel XI; het hoofdstuk over de studentenwoninghuurovereenkomst geldt enkel als beide partijen ermee instemmen. |
| Duur | Niet wettelijk vastgelegd: de duur staat in het contract. Twaalf maanden is marktpraktijk, geen decretale regel. | Behoudens een beding met kortere duur wordt de studentenhuur geacht te zijn aangegaan voor twaalf maanden; langer dan twaalf maanden valt buiten dat hoofdstuk. |
| Stilzwijgende verlenging | Uitgesloten: een clausule die stilzwijgend verlengt, wordt voor niet geschreven gehouden. Blijven = nieuwe of gewijzigde overeenkomst. | Mogelijk: blijf je na een contract van twaalf maanden wonen zonder verzet van de verhuurder, dan wordt de overeenkomst verlengd voor één jaar. |
| Opzeg door de student | Vóór de start (kosteloos vanaf 3 maanden vooraf, anders 2 maanden huur), bij beëindiging van de studie of bij overlijden van een ouder of onderhoudsplichtige — telkens 2 maanden opzegtermijn en een bewijsstuk. | Op ieder tijdstip met een opzegging van twee maanden; niet bij contracten van drie maanden of minder. Vóór de ingenottreding kan tot één maand vooraf, met gegronde redenen en een vergoeding van één maand huur. |
| Opzeg door de verhuurder | Titel 3 geeft de verhuurder geen eenzijdige vroegtijdige opzeggrond; ernstige wanprestatie loopt via de vrederechter. | Op de einddatum, met kennisgeving van een opzeggingstermijn van drie maanden vóór die einddatum. |
| Huurwaarborg | Maximaal twee maanden huur, ten vroegste drie maanden vóór de inwerkingtreding te verstrekken; terugstorting binnen drie maanden nadat je het goed verlaten hebt, tenzij de verhuurder binnen die termijn betwist bij aangetekende brief. | Voor contracten gesloten of verlengd vanaf 1 november 2024 maximaal twee maanden huur, in een van de wettelijk toegelaten vormen; terugbetaling binnen twee maanden na het verlaten van de woning. |
| Registratie | Ook studentenhuurovereenkomsten moeten geregistreerd worden. Titel 3 geeft de huurder geen recht om bij niet-registratie zonder termijn of vergoeding op te zeggen. | Registratie binnen twee maanden, gratis, door de verhuurder — sinds 2025 via het gewestelijke platform Irisrent én, na het arrest van het Grondwettelijk Hof van 3 april 2025, ook federaal via MyRent. |
Gent & Leuven: hetzelfde huurrecht, andere stad
In beide steden is het juridische kader identiek: titel 3 van het Vlaams Woninghuurdecreet, van dwingend recht, met de opzeg-, waarborg- en kostenregels die daarbij horen. Het onderscheid tussen studieverblijf en hoofdverblijfplaats is daarbij cruciaal: titel 3 geldt precies omdat je de kamer niet tot je hoofdverblijfplaats bestemt. Vestig je er wel je hoofdverblijfplaats, dan val je onder het gewone woninghuurregime met andere termijnen.
Wat wél per stad verschilt, zijn de lokale regels en documenten die bovenop het huurrecht komen: woonkwaliteitscontrole, brandveiligheid, vergunningen voor kamerwoningen, modelcontracten en gemeentebelastingen.
Gent
- Conformiteitsattest: sinds 1 oktober 2023 is een conformiteitsattest verplicht bij een nieuwe verhuring van een woning die ouder is dan dertig jaar. Het attest toont dat de woning aan de Vlaamse woningkwaliteitsnormen voldoet.
- Minimumnormen voor studentenkamers: de stad publiceert concrete normen, waaronder een eenpersoonskamer van minstens 12 m² en een rookmelder in elk kot en in elke gemeenschappelijke kookruimte.
- Brandveiligheid: in Gent geldt daarnaast een politiereglement op de kamerwoningen; controles gebeuren in samenspraak met de brandweerzone.
- Kotatgent: de stedelijke kotdienst met een kamerdatabank, een modelhuurcontract en een modelplaatsbeschrijving, plus begeleiding bij vragen en waarschuwingen over huisvestingsfraude.
- Opdelen in koten: een woning opsplitsen in studentenkamers vraagt de juiste vergunning. Samenhuizen van studenten in gewone gezinswoningen of appartementen is stedenbouwkundig een bouwovertreding volgens de stad.
Leuven
- Conformiteitsattest: in Leuven is het attest niet verplicht, maar de stad stimuleert en controleert actief; de aanvraag vraagt onder meer een recent positief brandweerverslag en keuringsattesten voor elektriciteit en gas. De stad heeft de ambitie om op termijn alle studentenkamers en studio's te controleren.
- Modelcontract: sinds het academiejaar 2025-2026 geldt één Vlaams modelhuurcontract voor studentenkamers en studio's; KU Leuven Stuvo publiceert de versie voor 2026-2027.
- Stuvo-begeleiding: je kan bij een adviseur huisvesting terecht voor contractnazicht en huurgeschillen.
- Huurprijs op maat: circa 2.500 gesubsidieerde kamers met een huurprijs op basis van het gezinsinkomen.
- Domiciliëring: het modelcontract maakt expliciet dat een domiciliëring het goed niet automatisch tot hoofdverblijfplaats maakt.
Sinds 2025 bestaat er Vlaanderenbreed ook het Vlaams kotlabel: een kot met dat label voldoet aan de woningkwaliteitsnormen, de brandveiligheidsnormen én beschikt over de juiste vergunning. Vraag ernaar bij een bezoek — het is een snelle manier om te zien of een kotbaas zijn papieren in orde heeft.
Twijfel je over een clausule in jouw huurcontract? Laat Huurzeker het automatisch analyseren.
Scan mijn contract✓ Resultaat binnen 60 seconden ✓ Gebaseerd op Woninghuurdecreet ✓ Geen account nodig
Brussel: ander gewest, ander systeem
In Brussel geldt de Brusselse Huisvestingscode. Het hoofdstuk met regels eigen aan de studentenwoninghuurovereenkomst is bovendien optioneel: het is van toepassing voor zover de partijen instemmen met de toepassing van die regeling en de huurder het bewijs levert van zijn regelmatige inschrijving bij een onderwijsinstelling of een examencommissie. Kiezen de partijen die regeling niet, dan gelden de algemene woninghuurregels van de Code. Sommige Brusselse modelcontracten doen dat bewust.
- Bewijs van inschrijving: bij de ondertekening en opnieuw vóór een verlenging moet de student een inschrijvingsattest bezorgen; tijdelijk kan een kopie van de inschrijvingsaanvraag of een verklaring op eer volstaan, met het definitieve attest kort daarna.
- Vroegtijdig opzeggen vóór intrek: mogelijk tot één maand vóór de ingenottreding, mits je gegronde redenen inroept en aantoont, met een vergoeding van één maand huur. Er is geen wettelijke limitatieve lijst van erkende redenen — dat wordt per situatie beoordeeld.
- Belasting op tweede verblijven of gemeubelde verblijven: dit is gemeentelijk, niet gewestelijk. Elk van de negentien gemeenten heeft een eigen reglement. Stad Brussel bijvoorbeeld belast wie op een studentenkamer verblijft niet via het reglement op de niet-hoofdverblijfplaatsen, maar wie een kot aanbiedt, is wel onderworpen aan de belasting op gemeubelde verblijven. Controleer dus altijd het reglement van de concrete gemeente.
- Woonkwaliteit: ook in Brussel gelden minimumnormen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting via de Huisvestingscode.
Wat dit concreet betekent bij het kiezen van een kot
- Weet in welk gewest je kot ligt en welk huurrecht daaruit volgt.
- Brussel: check of het optionele studentenhoofdstuk wordt toegepast.
- Vlaanderen: check of de kosten- en waarborgclausules kloppen met titel 3.
- Vraag naar het conformiteitsattest, het brandweerverslag of het Vlaams kotlabel.
- Vraag wie de belasting op tweede verblijven draagt en of dat in het contract staat.
- Controleer of het contract geregistreerd wordt (en in Brussel: op beide platforms).
Wil je zeker weten of jouw kotcontract bij het juiste regime past? Laat je huurcontract controleren met de Contract Scan. Verhuur je zelf een kamer? De Contract Generator stelt een studentenhuurovereenkomst op volgens het Vlaams Woninghuurdecreet. Lees ook: de checklist voor je eerste kot.