Plaatsbeschrijving huurwoning: alles wat je moet weten

Wat is een plaatsbeschrijving?

Een plaatsbeschrijving is een document waarin je ruimte per ruimte beschrijft in welke staat de woning is. Je noteert de vloeren, muren, plafonds, ramen, deuren, het sanitair, de toestellen en de installaties. Je vermeldt ook gebreken: een barst in een tegel, een vlek op het plafond, een kraan die lekt. Daarnaast noteer je meestal de meterstanden en het aantal sleutels.

Het doel is eenvoudig. De plaatsbeschrijving is het bewijs van hoe de woning eruitzag bij het begin van de huur. Op het einde van de huur vergelijk je de woning met dat document. Zo zie je wat er veranderd is, en wie daarvoor moet opdraaien.

Is een plaatsbeschrijving verplicht?

Ja. Volgens artikel 9, §1 van het Vlaams Woninghuurdecreet zijn huurder en verhuurder verplicht om een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen. Dat gebeurt op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. 'Op tegenspraak' betekent dat beide partijen of hun vertegenwoordigers erbij zijn. 'Voor gezamenlijke rekening' betekent dat jullie de kosten delen.

'Omstandig' wil zeggen: voldoende gedetailleerd. Een zin als 'het goed is in goede staat en goed onderhouden' is geen plaatsbeschrijving. Je beschrijft elk onderdeel apart. Meer details lees je in is een plaatsbeschrijving verplicht?.

Wanneer maak je de plaatsbeschrijving op?

Het decreet geeft twee momenten: terwijl de woning nog onbewoond is, of tijdens de eerste maand waarin de huurder over de woning kan beschikken. In de praktijk kies je het best de dag van de sleuteloverdracht. De woning is dan leeg, je ziet alles goed en je kan de meterstanden meteen noteren.

Wie maakt de plaatsbeschrijving op?

• De partijen zelf. Huurder en verhuurder lopen samen door de woning en noteren alles.
• Een deskundige die jullie samen aanstellen, zoals een vastgoedmakelaar, een expert of een architect.
• Een deskundige aangeduid door de vrederechter, als jullie het niet eens raken. Dat verzoek moet je indienen binnen de eerste maand waarin de huurder over de woning beschikt.

Let op: een plaatsbeschrijving die één partij alleen opmaakt, of een deskundige die door één partij is aangeduid, kan de andere partij betwisten. Doe het dus samen.

Wie betaalt?

De kosten worden in elk scenario door beide partijen elk voor de helft gedragen. Laat een partij zich apart bijstaan door een eigen deskundige, dan betaalt ze die zelf. Alles over de kosten lees je in plaatsbeschrijving: wie betaalt wat?.

Wat moet er minstens in staan?

Een geldige plaatsbeschrijving is tegensprekelijk, gedateerd, ondertekend door huurder en verhuurder (of hun vertegenwoordigers) en voldoende gedetailleerd. Concreet neem je het best op:

• De gegevens van de partijen en het adres van de woning.
• De datum van de plaatsbeschrijving.
• Per ruimte: vloer, muren, plafond, ramen, deuren, verlichting, stopcontacten, verwarming en sanitair, met materiaal en staat.
• Gebreken, zo precies mogelijk: waar, hoe groot, welk onderdeel.
• Meterstanden van elektriciteit, gas en water, met meternummer.
• Het aantal sleutels, badges en afstandsbedieningen.
• Foto's die je aan het document koppelt.
• De handtekeningen van alle partijen.

Een uitgebreide lijst per ruimte vind je in het voorbeeld en de checklist. Wil je stap voor stap weten hoe je het aanpakt, lees dan plaatsbeschrijving bij intrede opmaken.

Registratie

De plaatsbeschrijving wordt bij het huurcontract gevoegd en geregistreerd. De registratie is de taak van de verhuurder (artikel 11, §1). Registreert de verhuurder te laat, dan zijn die kosten voor hem. Je mag de plaatsbeschrijving samen met het contract laten registreren, of later. Registreert de verhuurder niet, dan kan de huurder dat ook zelf doen.

Waarom is ze zo belangrijk?

De plaatsbeschrijving bewijst de staat van de woning bij het begin van de huur. Is er een gedetailleerde plaatsbeschrijving, dan moet de huurder de woning teruggeven in die staat. Schade die er niet in staat, moet hij herstellen of vergoeden. Dat geldt niet voor normale slijtage door ouderdom, voor overmacht, of als de huurder kan aantonen dat de verhuurder voor de herstelling moet instaan.

Is er geen gedetailleerde plaatsbeschrijving, dan neemt men aan dat de woning nog in haar oorspronkelijke staat is. De huurder is dan niet verantwoordelijk voor schade, tenzij de verhuurder bewijst dat de huurder ze veroorzaakte. Lees meer in wat als er geen plaatsbeschrijving is?.

Veranderingen tijdens de huur

Wordt er tijdens de huur iets belangrijks veranderd, bijvoorbeeld een nieuwe keuken of badkamer, dan kan elke partij een bijvoegsel eisen (artikel 9, §2). Dat is een aanvulling op de oorspronkelijke plaatsbeschrijving. Ook het bijvoegsel wordt geregistreerd.

Op het einde van de huur

Bij het einde van de huur kan elke partij vragen om opnieuw een plaatsbeschrijving op te maken, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening (artikel 39). Dat moet uiterlijk gebeuren wanneer de verhuurder de sleutels terugneemt. Weigert de andere partij, dan kan de vrederechter een deskundige aanduiden. Dat verzoek dien je in binnen een maand nadat de woning verlaten is. Lees alles in plaatsbeschrijving bij het einde van de huur.

Praktische tips

• Plan een moment bij daglicht, met een lege woning en water en elektriciteit aangesloten.
• Test kranen, afvoer, verlichting, verwarming en toestellen terwijl je rondloopt.
• Neem genoeg foto's, van de ruimte en van elk gebrek van dichtbij. Tips vind je in [foto's bij een plaatsbeschrijving](/blog/fotos-plaatsbeschrijving-tips).
• Lees alles samen na voor je tekent. Wat niet klopt, pas je meteen aan.
• Huur je een kot? Lees dan [plaatsbeschrijving bij een kot of studentenkamer](/blog/plaatsbeschrijving-kot-studentenkamer).

Samen invullen met de tool

Met de Plaatsbeschrijving Generator vul je de plaatsbeschrijving samen in op je gsm, tablet of computer. Je gaat ruimte per ruimte door de woning, voegt foto's toe en noteert meterstanden en sleutels. De pdf bevat een controlecode op elke pagina, paraafvelden per partij en handtekeningblokken. Gratis invullen. Je betaalt enkel als je de pdf laat opmaken (eenmalig, geen abonnement).